房地产律师服务预案

 金世永业律师事务所多年来致力于房地产法律服务领域。对建筑房地产项目运作过程中的规划、用地、基建、施工、市政和公建配套、材料设备采购、质量及验收标准、项目融资、营销、配套服务等法律事务均比较熟悉，可为开发商提供各种相关法律服务，同时，随着规范房地产市场的各种政策、法规的出台，我们可以利用掌握的各种法律信息协助开发商分析房地产市场的走向，调整经营策略，以保证开发过程的顺利进行。

根据我们的业务经验及专业法律知识，可为客户提供房地产项目的全过程优质法律服务，服务内容详列如下：

一、经营公司的设立

律师协助开发商设立符合法律规定的公司、确定注册资本及组织机构。可根据法律规定和开发商自身情况及条件，为优选和创建公司的形式、性质、注册资本、资质及组织机构等出具法律意见书；起草设立公司的各类法律文件；协助申办公司设立的法律手续；起草公司各类规章制度。

二、土地开发

（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；

（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；

（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；

（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；

（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；

（6）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

三、房产开发的前期准备工作

（1）起草立项申请书、项目建议书、可研报告等文件，代理申领《立项批准书》；

（2）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；

（3）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；

（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；

（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，代理委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；

（6）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；

（7）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》；

（8）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系。

四、建筑施工

1、出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：（1）提出有利于工程质量的意见；（2）降低成本的建议；（3）分析该阶段可能存在的法律风险；（4）提出规避风险的具体方案；（4）工程履约管理。

2、参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；

3、起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；

4、起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；

5、协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；

6、参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

五、房地产交易

（1）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；

（2）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；

（3）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；

（4）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；

（5）审查房地产广告内容的合法性。

六、物业管理

（1）协助开发商设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；

（2）起草物业管理公约；

（3）起草、制订物业管理办法；

（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权。

七、建筑物版权

在起草委托设计合同中，明确约定建筑物版权的归属；协助开发商申报建筑物版权的法律手续；对侵犯开发商建筑物版权的行为进行调查取证，完成侵权纠纷案件的诉讼或非诉讼代理的前期准备工作；代理开发商办理侵权纠纷案件的诉讼或非诉讼工作。                    

八、融资法律服务

应委托人的要求，为委托人设计融资方案，出具法律意见书，协调与金融机构或信托机构的关系，该方案将兼顾委托人的资产状况、资金周转周期、利率水平、现金流量等要求；参与融资谈判，起草或修改贷款合同及附件等法律文件；审查贷款担保的法律要件；出具贷款合同或信托合同的法律意见书。

九、资金监管

依据《城市商品房预售管理办法》及相关规定，为保证商品房预售所得款项用于项目工程建设，合理安排资金支付，律师可提供服务内容为：

（1）按预售合同约定的购房人分期付款时间表及时催促购房人按时付款；

（2）按按揭合同约定的分期还款时间表及时催促借款人按时还款；

（3）按建筑工程施工合同中约定的付款时间表并依据建筑施工合同约定的施工方履行合同义务的履行情况支付工程款；

（4）按采购合同或建筑工程施工合同中约定的付款时间表并依据建筑施工合同约定的供货方提供的标的物是否符合合同约定标准及是否符合约定时间等情况支付材料款；

（5）按贷款合同约定的还款时间表，审查还款条件是否成就。偿付借款后及时处理担保（保证、抵押、质押）手续的解除。